VEDLIGEHOLDELSESPLAN TIL EJERFORENING

Vedligeholdelsesplanen hjælper bestyrelsen med at planlægge de fælles udgifter i god tid. Hvis planen eksempelvis peger på, at taget bør udskiftes inden for de næste fem år, kan bestyrelsen begynde at undersøge finansieringen og beregne behovet for løbende opsparing.

På den måde understøtter planen budgetlægningen og vurderingen af, om de nuværende fællesudgifter giver plads til den nødvendige vedligeholdelse. Ejerne får samtidig et bedre overblik over kommende udgifter og mulighed for at forberede sig på større projekter.

Planens økonomiske overslag er dog ikke det samme som et konkret tilbud eller en beslutning om finansiering. Det endelige behov for opsparing, ekstraordinære indbetalinger eller fælles lån afhænger blandt andet af projektets omfang, de indhentede tilbud og foreningens økonomi.

Når større vedligeholdelses- og renoveringsprojekter skal behandles på generalforsamlingen, giver vedligeholdelsesplanen bestyrelsen et konkret grundlag for at fremlægge forslagene.

Byggetekniske anbefalinger, forventede tidspunkter og økonomiske overslag gør det lettere for ejerne at forstå, hvorfor en opgave bør udføres, hvor meget den haster, og hvad den forventes at koste. Det gælder eksempelvis ved udskiftning af tag, renovering af facader eller fornyelse af fælles installationer.

Planen kan dermed bidrage til en mere oplyst dialog og mindske uenigheder om vedligeholdelsesbehovet og prioriteringen af opgaverne.

Planen omfatter typisk følgende bygningsdele og installationer, i det omfang vedligeholdelsen er ejerforeningens ansvar:

– Tag, tagkonstruktion og tagrender
– Facader, murværk og fuger
– Vinduer og yderdøre
– Kælder, fundament og fællesarealer
– Altaner og trapper
– Faldstammer, stigstrenge og øvrige fælles installationer
– Fælles varme- og ventilationsanlæg

For de enkelte bygningsdele beskriver planen vedligeholdelsesbehovet, anbefaler tidspunkter for arbejdet og angiver et overslag over de forventede udgifter.

Som udgangspunkt har den enkelte ejer ansvaret for den indvendige vedligeholdelse af sin lejlighed. Den præcise ansvarsfordeling afhænger dog af foreningens vedtægter. Det kræver særlig opmærksomhed ved eksempelvis vinduer, altaner og rørinstallationer, hvor ansvaret kan være fordelt mellem ejerforeningen og den enkelte ejer. En installation kan desuden befinde sig inde i en lejlighed og samtidig betjene flere lejligheder.

Derfor bør den byggetekniske rådgiver og bestyrelsen afklare planens omfang med udgangspunkt i vedtægterne og den gældende ansvarsfordeling. Planen skal omfatte foreningens fælles vedligeholdelsesopgaver, mens arbejder, der alene påhviler den enkelte ejer, skal holdes adskilt.

Ejerforeninger er som udgangspunkt omfattet af normalvedtægten for ejerforeninger. Ifølge § 16, stk. 2, nr. 6, skal bestyrelsen sørge for, at der udarbejdes en vedligeholdelsesplan.

Kravet kan dog fraviges ved en gyldigt vedtaget særvedtægtsbestemmelse. Det er derfor ikke tilstrækkeligt, at foreningen blot har sine egne vedtægter – de skal indeholde en bestemmelse, der fraviger kravet. Kravet følger af normalvedtægten og ikke direkte af ejerlejlighedsloven.

Ved salg af en ejerlejlighed kan vedligeholdelsesplanen give potentielle købere indsigt i ejendommens kommende vedligeholdelsesbehov. Den kan eksempelvis vise, at der forventes en større tagudskiftning eller facaderenovering inden for de næste år.

Sammen med foreningens regnskab, budget og generalforsamlingsreferater hjælper planen køberen med at vurdere de mulige økonomiske konsekvenser. Det kan blandt andet være behov for højere fællesudgifter, ekstraordinære indbetalinger eller fælles finansiering.

En vedligeholdelsesplan giver således både bestyrelsen, de nuværende ejere og kommende købere et bedre grundlag for at forstå ejendommens vedligeholdelse og de udgifter, der kan følge med.